不動産特定共同事業者に対する行政処分について

　被処分者が不動産特定共同事業契約の締結に際し行った業務が、下記1から2のとおり不動産特定共同事業法（平成6年法律第77号。以下「法」という。）に違反している。

記

1　被処分者は、被処分者が販売代理を行った不動産特定共同事業商品に係る対象不動産の賃料が、一定の期間テナントから支払われていなかったにもかかわらず、商品の営業者であるX社に対して、商品に係る対象不動産の賃料の支払い状況等を調査することを行わず、事業参加者に対する対象商品の販売に当たって、調査を行っていないことを認識しながら対象不動産に係る賃料の支払状況の欄に「該当なし」と記載をした契約成立前交付書面を交付・説明し、事業参加者を誤認させた。
都は、令和6年6月17日、法第24条第1項に違反する事実があったことから、被処分者に対して、法第34条第1項の規定により指示処分を行った。この処分を受けて被処分者は、再発防止のため具体的な対策として、契約成立前交付書面を含む書面について、被処分者において、AIツールの活用、外部弁護士によるチェックなど（以下「改善報告書等に基づく確認」という。）を行うこととしたが、被処分者は、事業参加者に対する対象商品の販売に当たり、改善報告書等に基づく確認を行っていなかった。

　これらの事実は、法第24条第1項及び法施行規則第43条第1項第19号ニに違反するものであり、法第34条第1項柱書及び法第35条第1項第2号に該当する。また、業務に関し公正を害する行為であるため、法第34条第1項第2号及び法第35条第1項第1号に該当する。

2　後記に記載の事実から、被処分者の行為は情状が特に重いと認められることから、法第36条第5号に該当する。

契約成立前交付書面の記載事項の一つであり、投資判断上特に重要な事項である対象不動産に係る賃料の支払状況について、合理的な理由なく調査・確認を尽くさず、対象不動産に係る賃料の支払状況の調査を行っていないことを認識しながら、契約成立前交付書面に誤認を与える記載を行い、これを交付し説明し販売を継続し、事業参加者199名との間でX社を代理して契約し、出資額計431,000,000円を支払わせた。

• 被処分者は、令和6年6月17日、法第24条第1項違反で指示処分を受けたにも関わらず、同種の違反を繰り返している。
• 被処分者は、過去の行政処分の経緯等から、法第24条第1項違反が生じないような特段の業務運営が求められていたにもかかわらず、改善報告書等に基づく確認を行わなかった。
• 被処分者は、対象商品について誤認を与える記載をした契約成立前交付書面を交付し説明したことについて、改善報告書等に基づく確認を行わず、対応策を講じていない。
• 被処分者は、前記の事実が法に反することを認めておらず、また、事実と異なる説明を行ったという違反行為を自ら事業参加者に対して報告するなどの措置を講じず、その違反行為に対する何らかの改善措置を講じていない。

これらのことから、被処分者の業務運営態勢の改善は期待できない。